10月16日，中共二十大召开。此次会议明确了未来五年中国式现代化的发展方向，相关房地产的表述值得深入学习和领悟。
1、政策总基调
此次会议从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度阐述了房地产发展方向。会议指出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。1）此次大会的发言内容属于浓缩版，阐述的内容必定是重中之重和精华所在。房地产的住房制度内容和方向是最核心的。此次住房制度的表述内容，在十九大会议上已经做过明确的、清晰的阐述，这充分说明，未来五年住房制度改革将和十九大的思路一脉相承，即大方向不变。工作重点不在于往哪走，而在于如何走。这是市场各参与主体理解此次大会精神所需要把握的总基调。2）新一轮住房制度改革，也会有新的立足点和要求。十九大期间，该住房制度改革是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下论述的，而此次二十大则是在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下进行的。如此对比，可以看出，在保民生的基础上，提品质也是重要的内容。换而言之，住房制度改革要兼顾保民生和提品质双重目标。3）目前市场上有讨论是不是“不要房住不炒”了，这实际上属于过度解读（此次会议稿没有提及，后来新华社全稿有提及）。房住不炒的基本思路和精神依然要坚持，住房市场的健康发展，要通盘考虑、立足长远发展，不能单纯从2022年房地产市场的短期波动去理解。只有这样，才能真正促进住房制度的稳、住房市场的稳、住房信心的稳。
2、住房制度改革新意
应该说，在租购并举的住房制度方面，过去五年是积极探索、打好基础的五年，而新的五年则是继续探索、追求高质量发展的五年，也是围绕中国式现代化发展目标的提速五年。1）过去五年，我国住房制度改革和住房市场发展，总体上围绕着这条主线探索，在一些重大领域出现了重大突破，包括保障性租赁住房的建设、REITs产品的创新、新市民住房权益的保障、房企债务风险的化解等。此类领域取得了重要的成就和突破，相关成绩有目共睹。而新一轮改革中，方向不变，但会有很多新的创新和内容，比如说充分考虑到2022年房地产市场出现的危机和挑战、人口规模和结构的变化等，进而积极在住房制度尤其是土地制度、房企管理制度和金融制度等方面做创新，以更好促进房地产市场的平稳健康发展。2）当前的住房制度改革，会在过去五年供给侧结构性改革的基础上继续拓展，尤其是在分配层面会有重大创新。以住房租赁市场的改革来说，最近两年是深入贯彻落实十四五改革精神、加大房源供给的关键年。随着房源供给数量的增加，如何确保分配领域的更到位更科学，尤其是保障新市民、大学生、三孩家庭等群体的居住需求？这是改革必须回答的问题。同时在解决居住的过程中，如何提振品质和提高幸福感，这是二十大以后要重点研究和推进的工作。
3、如何看待短期风险和长期改革机遇
2022年中国房地产市场遇到了较大的冲击和挑战，也引起了很多质疑和顾虑。但是房地产市场趋于稳定、不断向好的发展态势不变，其对于长期改革也会有相应的启发。1）短期看房地产工作任务，主要在于强调“稳”。这是今年7月份中央政治局定的基调，这里的稳，包括了市场交易的稳、房企债务领域的稳、消费者心态的稳。这几个稳，从近期尤其是四季度市场动向看，更加明显，包括保交楼工作、购房信心的恢复等。这充分说明今年一系列房地产稳定政策的有效性。2）短期来看，房地产更会强调对交易数据的提振，进而带动供求两端的积极活跃。同时随着房地产短期市场的稳定和矛盾的化解，十九大以来提及的租购并举工作也会提速，同时也会有一些创新的内容和思路。比如说今年一些城市允许房东把个人房源纳入到保障性租赁住房供应体系，同时获得了购房的新资格，这就是把租购两个市场充分融会贯通、盘活存量激活增量的好做法和好模式。各地在促进租赁市场和购房市场的活跃度方面，会有一系列新改革和新举措。这也是相关地方政府、房企、市民等需要积极关注的内容，进而以高质量的模式，立足当下放眼长期，真正推进中国房地产业健康平稳发展。
