北京购房政策调整优化的“靴子”终于落地。为落实“更好满足居民刚性和改善性住房需求”要求，12月14日，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心、国家税务总局北京市税务局等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%。
此外，商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整，按11月贷款市场报价利率（LPR）计算，首套房贷利率最低为4.2%。
优政策 更好满足合理住房需求
调整优化房地产政策，市场期待已久。
7月24日召开的中共中央政治局会议上，在谈及房地产市场时，首次提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。
一个月后，8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。各城市可根据房地产市场形势和当地政府调控要求，自主确定首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。
“继‘认房不认贷’后，此次再次调整相关政策，既是落实央行、国家金融监督管理总局文件精神，也是适应北京房地产市场的实际情况，目的就是更好地满足刚性和改善性住房需求。”市住建委相关负责人表示。
降首付 首套房首付统一为3成
此次优化的一大内容，就是降低首付。
北京市目前的政策是，个人购买政策性住房以外的商品房，无论是使用商业性住房贷款还是公积金贷款，均区分普通住宅和非普通住宅、首套房和二套房，执行不同的首付比例。具体而言，个人购房首套房，普通住宅首付比例为35%，非普通住宅首付比例为40%；个人购买二套房，普通住宅首付比例为60%，非普通住宅首付比例为80%。
“执行差别化的首付比例，是2017年为抑制投资投机需求、落实‘房住不炒’定位所采取的调控措施，从当时看也的确稳定了市场预期，让楼市快速降温。”业内人士分析，随着市场形势发生变化，继续执行当年的标准，的确会误伤部分购房人，特别是改善型购房人。
通知提出，自新规执行起，个人购买政策性住房以外的商品房，无论是使用商业性住房贷款还是公积金贷款，不再区分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均为30%；二套房则按城六区和非城六区划分，首付比例分别为50%和40%。同时，贷款最长年限也从25年恢复至30年。
“购买城六区之外的住房首付比例略低，这既符合北京城市功能和布局优化调整的要求，也结合了近几年土地供应实际，以促进职住平衡。”市住建委相关负责人介绍，近几年北京在土地供应上，重点是向城市副中心和顺义、大兴、亦庄、昌平等平原新城倾斜。
记者以市民王先生举例，因为家有二孩，准备在大兴购买二套房，房款800万元。按照新规，其首付比例从过去的80%降低至40%，减少了320万元。
调标准 普通住宅认定不再看总价
此次优化的另一内容，就是调整普通住宅认定标准。
北京目前的普通住宅认定标准，制定于2014年，包含三个方面：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于39600元/平方米或总价低于468万元，五至六环之间单价低于31680元/平方米或总价低于374.4万元，六环以外单价低于23760元/平方米或总价低于280.8万元。
沿用了9年的普通住宅认定标准，已不适用当前形势。此前，就有购房人反映，家有三胎想换套大一点的房子，却不符合普通住宅标准，全家压力很大。
来自中指研究院的一份数据显示，2022年，北京四环至五环、五环至六环、六环外新建商品住宅成交套总价均值分别为914万元、610万元、395万元，均高于普通住宅标准。
新的普通住宅如何认定？根据通知，仍须满足三个方面：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于85000元/平方米，五至六环之间单价低于65000元/平方米，六环以外单价低于45000/平方米。
记者注意到，对比新老标准，最大的变化在于价格，不仅各环线的单价上限相比之前均明显提高，且不再看总价。“只看单价不看总价，一来是更多惠及‘卖小买大’的改善型家庭，不因总价上限被误伤；二来是有利于控制部分区域小户型单价异动。”有专家认为。
机构人士预测，执行新标准后，目前市场上可被认定为普通住宅的商品房将从过去的约三成提高到约七成。
普通住宅认定标准调整后，对购房人有何好处？记者了解到，在二手房交易中，普通住宅与税收优惠挂钩，其中最主要的就是增值税。根据规定，个人出售2年以上的普通住宅，免征增值税；个人出售2年以上的非普通住宅，差额征收增值税，税率为5%。
根据通知，购房人可自2024年1月1日起按新标准享受税收优惠。
降利率 新发放房贷利率最低4.2%
新购房的利息负担也将有所减轻。记者了解到，商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整，12月15日起新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。
具体看，城六区首套、二套房利率下限分别为不低于相应期限LPR+10BP（基点）、LPR+60BP；非城六区首套、二套房利率下限分别为不低于相应期限LPR、LPR+55BP。相较调整前首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平，有明显下调。
央行最新公布的11月份LPR报价，5年期以上LPR为4.2%。按此计算，城六区首套房、二套房利率下限分别为4.3%和4.8%；非城六区首套房、二套房利率下限分别为4.2%和4.75%。
据悉，各银行应根据北京地区市场利率定价自律机制确定的政策下限，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，按照市场化、法制化原则，合理确定每笔新发放房贷利率水平。
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北京有学区房价格暴跌：每平曾卖22万 如今跌至11.9万
北京传出学区房价格出现松动的消息（资料图）
经济观察报 记者 田国宝 “这个户型的房子，9月底680万元成交，现在挂640万元没人问”，11月中旬，在北京中关村的一家我爱我家门店，中介人员王超一边用鼠标划拉电脑屏幕上的房源，一边感叹：国庆假期后，房价一天一个样。
王超所说的这套房源位于中关村附近，因为有中关村一小加持，此前二手房成交价一直保持在15万元/平方米左右，但不到两个月时间，挂牌价降至13万元/平方米左右，“9月，同一小区成交了两套房源，之后就没成交过”。
有关北京学区房价格出现松动的消息，最早出现在万柳蜂鸟家园小区，一套52平方米开间以11.9万元/平方米单价成交，该小区2022年曾以22万元/平方米价格成交一套开间，巨大的下跌幅度让舆论哗然。
王超说，最近一个月来，包括学区房在内的二手房价格变动频繁，但个别降幅较大的成交属于个案，并不具备普遍性，“价格跌了没？确实是跌了；但平均跌幅真有那么大吗？答案显然是否定的”。
下跌
王超从事房地产中介十多年，见证过房地产市场的高光时刻，也经历过市场波折。但当前频繁的变化，他还是首次经历，“今天的成交价，可能就是明天的挂牌价，价格一直小步快跑往下走”。
在海淀定慧寺某小区，配套的小学有人大附小分校，小区环境相对较好，此前成交价在10万元/平方米左右，11月初，该小区以8.1万元/平方米单价成交一套180平方米大户型，价格回至三年前。
一位中介人员告诉经济观察报，近期，他们隐藏了一部分价格不合理的房源，“有些房源只能在后台看到，也正常交易，但不对外显示了，从后台看，6万元/平方米价格的房源也不少”。
在北京学区房市场，海淀区、西城区和东城区因丰富的中小学教育资源，成为学区房聚集地。学区房也一直是北京房价的天花板。
近年来，随着入学政策不断调整，学区房效应逐步减弱。尤其是海淀区，在原有 “多校划片”、“六年一学位”等基础上，2022年初，进一步对学区进行优化。根据新政，所有用于九年一贯制学校入学的住房，九年内只提供一个入学学位（符合国家生育政策的除外）。
此外，海淀区将“2022年1月1日后新迁入户口”和“2019年1月1日后新购房”全部纳入多校划片，2020年以后新建的中小学继续实施多校划片。多校划片范围不断扩大，即便是买到学区房，获得学位，也不一定能进入意向学校。
北京一家中介公司片区负责人表示，随着入学规则不断调整，学区房价格泡沫被逐步刺破，价值逐步回归至居住属性，“现在跌的幅度有多大，说明之前上涨幅度更大，既然能接受房价上涨，为什么接受不了房价下跌”。
“整个市场都在下行，不仅是学区房，其他房子价格也在跌”，王超表示，相比较而言，此前价格虚高的学区房，价格下跌幅度更大，“蜂鸟家园只是个例，大部分小区价格跌幅并没有这么大，只是成交少了，个案被放大了”。
不止学区房
9月，在“认房不认贷”等一系列楼市宽松政策影响下，一部分需求被释放，推动北京楼市迎来一波回暖，但持续时间并不长。
上述中介片区负责人表示，9月政策效应带来的成交不及3月，“3月的行情持续了将近一个月，9月的行情持续两周左右”。
据其介绍，10月以后，楼市呈现两个主要特征，一是成交量萎缩。以其管辖的一个门店为例，9月成交了10套，而10月仅成交了2套，“店长也说不清原因”。
同花顺数据显示，10月北京二手住宅成交10653套，环比减少25%，同比减少5%。从全年来看，成交量仅高于1月和7月。新建商品住宅方面，10月共计成交5177套，环比下降12%，同比降幅达到35%。由于新房入市数量减少，截至10月底，新房库存较9月下降3个百分点。
二是成交价格下跌，而且价格下跌很大程度由成交量下降导致。上述中介片区负责人介绍，从门店实际成交来看，由于一部分人着急套现，而市场观望情绪较浓，所以，“只能降价出售”。
王超也表示，目前的市场行情下，想要快速成交，只能选择降价，而且需要一次性降到位。
随着房子从投资属性逐步回归至居住属性，一些本身品质、居住条件和物业服务较差，以往靠学区、区位和产业等附加资源升值起来的房源，价格开始回归理性，相反，一些本身品质、服务和配套资源较好的房源，如果有教育、产业等附加资源加持，即便在市场下行的背景下，成交和价格依然保持相对稳定性。这就造成二手房市场分化，在这一轮楼市下行中，老破小首当其冲。
市场分化的同时，二手房卖家也在分化，一部分卖家急需用钱，选择折价套现；另一部分卖家，选择等待市场阶段性回暖或楼市彻底恢复后再考虑出售。
谁在低价卖房
王超介绍，一般业主对价格相当敏感，一套总价500万元的房子，每次价格调整幅度基本不会超过5万元，但会根据实时市场行情增加调整频率，“心里预期总是会高于实际市场价格，所以很难一次调整到位”。
在当前二手房市场，小幅快频调整价格幅度恰恰是大忌，从时间轴来观察，整体价格调整幅度并不小，但由于每次调整幅度较小，总是与市场擦肩而过，最终结果是，价格降了不少，但房子总卖不出去。
急于变现的业主，由于着急用钱，一般会忍痛割肉，一次性将价格降到购房者心理预期。从一个长周期来看，这种策略反而能让房子卖出一个好的价格，“如果不是急用钱或着急出手，多数人很难主动割肉”。
据多个中介人士介绍，二手房折价套现的业主主要分为三大类：
第一类是换房业主，通常情况下，换房采取买卖同时进行，即一边看房买房，一边挂网卖房。在看房过程中，如果遇到心仪的房子，往往急于下定，而忽视了老房子出手难度，最终不得不折价出手老房子。
无论购买新房还是二手房，首付周期最长半年时间，“很多人觉得卖老房子，有半年时间足够了”，王超说，他经手的很多案例，最终都是新房子的付款截止日期将至，而老房子出售还没有眉目。
业主挂“低价转让”横幅（资料图）
为了不发生违约，只能“不计成本”出手老房子，对于购房人来说，“首付比例越高，付款周期越短，捡到便宜房子的几率就越大”，王超说，以往，类似的机遇很少，但今年以来格外多，几乎每个月都有几例。
第二类是做生意亏损，需要卖房偿还负债。以往，类似的案例也有，但今年更多。
比如做教培的小企业主，由于学生学费多数用于房租、员工工资、偿还贷款等方面，教培机构关闭后，需要向学生退还大量学费，“学生交的学费早花完了，又没有其他收入，只能把房子卖掉退学费”。
一位从事旅游咨询的企业负责人告诉经济观察报，疫情三年，由于业务量锐减，大量业务作废，导致公司现金流入不敷出。今年业务恢复后，客户应付款拖欠情况严重，只能卖掉一套房子维持公司日常运营。
第三类是移民或孩子出国留学群体。据王超介绍，一般计划送孩子出国留学的家庭收入都不错，很早之前就投资房子作为孩子留学费用来源，“现在孩子要出去读书了，所以着急把房子卖掉筹集学费”。
这种情况，卖房子一般较为紧急，购房者只要付款条件较好，一般折扣都比较大。王超曾遇到一个卖房客户，如果购房者能付全款，折扣可以达到六折。
此外，还有一些低价卖房是因为看病、失业、房子有断供风险等，“有些客户因为有一方失业，家庭收入减少，还不起月供，就把大房子换成小房子”，王超说，有的是因为孩子上高中支出比较大，“把学区房卖掉，换到郊区，腾挪出资金给孩子用于高考和上大学”。
（文中王超为化名）
